向存量市场寻找增量，城市便捷10年老店翻红，东呈持续深耕老店改造

本文来源：时代财经 作者：吴雨

2023年以来，国内文旅行业强劲复苏，前有淄博烧烤热度居高不下，后有甘肃天水麻辣烫、河南开封王婆说媒等出圈。这些现象级的火爆也拉动着相应城市酒店住宿业的发展。

“五一”小长假即将到来，旅游业又将迎来一波高峰。各大OTA预测报告显示，今年“五一”酒旅热度在去年高位基础上稳中有增。

旅游出行的爆发也带来了中国酒店业的深刻变革，行业正告别过去拼规模的草莽时代，酒店的产品、服务，消费者需求发生着迭代变化。如何提供新周期下高质量的住宿产品，是酒店集团及投资者们在探索的课题。

根据仲量联行所提供的数据，2023年中国市场全年共计有114024间酒店客房投入市场，当前市场存量客房总数为3782049间。在未来五年内，预计新增酒店客房供应将达到233751间，这一数字仅占现存客房总量的6.2%。由此可见，随着市场饱和度的提升，酒店行业正逐渐步入存量时代，老旧酒店的改造和品牌翻新已成为行业发展的重要趋势。

东呈集团在2021年提出“老店翻红计划”，旨在改善存量酒店的生存状况。该计划以城市便捷和柏曼两大品牌为改造重点，为存量在营酒店提供定制解决方案，满足投资人核心需求。截至2023年底，该计划已升级为3.0版本。

城市便捷广州同德围店就在“老店翻红计划”的助力下，几乎实现了综合收益的翻倍提升，十年老店得以重新焕发活力。在近期广交会客商活跃期间，该酒店入住率高达99%。随着东呈“老店翻红计划”逐步推进，越来越多门店“触底反弹”，这也再次验证着酒店这门生意仍然大有可为。

十年老店焕活力，ADR提升超50%

走进城市便捷广州同德围鹅掌坦地铁站店，第一眼便可看到橱窗式造景、高颜值、大气的门头，木纹色与大地灰的相互衬托，让门脸彰显精致、典雅的高级感。进入酒店，可以看到充满活力与松弛感的大堂空间，集智能入住、行李自存、自助购物、机器人送物、酒店周边好物于一体。

在大堂，一只可爱的青猫引人注目。青猫IP的推出，是东呈全面拥抱年轻用户的标志。若非深入了解，难以察觉这家酒店已有十年的经营历史。该店负责人称，目前酒店已经成为周边的网红酒店，许多年轻人会在大堂和青猫拍照打卡。

这在一年前，还不敢想象。当时，酒店由于物业环境差、产品老旧、服务设施容易故障，出现了客户流失，经营情况并不理想。

快速复苏的酒旅市场，让投资人意识到不能再错失机会。加上东呈集团在改造方案、工程指导、经营业绩等方面提供了指导及帮扶，投资人坚定了翻新改造的决心。

老楼、低层高的物业条件，让负责人感慨该10年门店比其他老店更为破旧。“本次改造是从里到外全部进行改造换新，还重新扩建了一层，房间数由原来的68间增加到88间。”

城市便捷广州同德围店的改造区域涉及外墙、门头、大堂、公区、洗衣房、健身房、餐厅、客房，以及智能化装配、数字化装配等。

其中，在客房改造中，该酒店完全按照城市便捷标准4.0模型，从入户门、家具家私、天地墙面、洗手间等进行全面改造。

城市便捷酒店为中国最大的连锁酒店品牌之一，经过17年的发展，已经历了四个代际版本、八次产品的迭代，遍布超200座城市。城市便捷4.0基于用户洞察打造产品细节，将“贴心”设计融入核心卖点，精心构筑了“六维睡眠文化”，力求为每一位消费者带来更加舒适的住宿体验。

广州同德围店同样如此，它深挖用户痛点，将客房内空调、床垫、布草、智能马桶等全面升级。据负责人介绍，改造后，许多老客户反馈“睡觉更舒适了”。

此外，东呈集团通过优化建造过程，融入模块化预制和装配式建造等建造工艺，从设计到施工确保每一步都尽可能高效和经济。一般情况下，城市便捷4.0门店单房改造成本在2-3万元。

改造后全新的面貌以及卓越的产品质量，也让城市便捷广州同德围店实现了弯道超车的改变，收获市场的认可并实现了显著的经济效益。

经过三个月的高效改造，该酒店在2023年12月完成竣工验收。改造后RevPAR（平均可出租客房收入）增长超一倍，ADR（日均房价）提升了超50%，入住率则增长了20%。此外，该门店在OTA上点评得分也从4.26上升至4.84分，差评观点率从此前的3.91%下降至0.04%。

在刚刚落幕的第133届广交会第一期展览期间，该门店的ADR达到331元，RevPAR为240元，平均入住率高达99.78%，充分展示了城市便捷4.0产品的强大实力和市场竞争力。

酒店升级时代，装配式提高改造“性价比”

“存量酒店已经进入了升级周期，5年以上的经济型酒店在全国有240万间，5年以上有74万多间，这300多万间很快会进入存量升级改造市场。”在3月份东呈事业共创大会上，东呈集团创始人兼董事长程新华如此说道。

向存量市场要增量，已成为当前新周期下酒店行业竞争的主基调。

对酒店投资人而言，相比物色一个合格的新物业，存量酒店翻牌或更新改造具有一定优势。以客源维度来看，由于老店已有一定的市场基础和客户群体，通过改造升级可以迅速提升酒店的品牌形象和吸引力，从而增加客流量和收入。

存量改造通常还具有更低的投资风险，老店的位置和周边环境已经经过市场的考验，而改造更多是对现有资源的优化利用，避免了新项目开发可能面临的市场不确定性，并减少初期投入成本。

然而，存量市场虽然庞大，但对于大量设施老旧、收益能力低下的老酒店，如何通过轻量改造和收益管理优化来提升酒店品质是个不小的难题。而这恰恰是东呈集团要解决的，它希望通过持续深耕老店翻红计划，构建改造全生态，帮助投资人成就好生意。

酒店投资市场日趋理性，消费者想住到高性价比酒店，投资人同样想造出高性价比的产品。

打造高性价比的产品亦是东呈集团的追求。在程新华看来，真正的高性价比不是省出来的，是通过研究用户、优化生产流程、革新材料实现的，“高性价比包括消费性价比和投资性价比，又好又便宜是不变的商业准则。”

如何让每一分钱都花得“有价值”？装配式改造或是提高存量改造效益的重要手段。基于对存量市场容量的判断，东呈集团近几年不断探索装配式工艺的应用，迄今为止投入资金已超3000万元。

形象地说，装配式改造就像在流水线上生产房间，把传统方式生产的家具进行极小颗粒度的拆解，通过模块化设计、标准化生产、装配式施工和供应链集采等方式，进一步降低现场加工和拼装的时间，提高施工并行度，在保证品质前提下实现规范化生产，缩短工期。

以城市便捷4.0产品为例，通过东呈装配式工艺实现核心产品总价下降20%，施工效率提升40%。

东呈酒店老店翻红计划负责人表示，在模块化预制和装配式建造下，门店可以实现边营业边改造，不耽误酒店正常运营。目前参与“老店翻红计划”并已开业的门店大部分改造周期在3个月左右。

老店翻红计划持续创新，投资人积极拥抱

在存量酒店改造中，东呈集团还展现出不少行业内的创新性。

例如老店翻红计划采用了轻改造的理念，注重在原有设施和布局的基础上进行优化和升级，避免了大规模的改动和浪费。同时尊重投资人先期投入，坚持物尽其用原则，结合酒店的特点及未来经营发展方向严控产品改造尺度，使得翻新改造周期可控，也降低了投资成本和风险。

此外，老店翻红计划还通过多渠道辅助和链接专业金融服务，减小投资人资金压力；配置优秀流量运营操盘手，解决门店流量空洞；给予管理费激励等方式赋能投资人。

2024年，东呈集团“老店翻红计划”已经进入第四个年头，超过600位投资人通过该计划摆脱了经营困境，涌现了一个个城市便捷酒店改造标杆案例。

老店翻红计划负责人称，以城市便捷4.0为例，改造后的门店均价提升30-100元不等，出租率提升10-30%左右，OTA评分均在4.8分以上，整体收益达到甚至超过业主预期水平。根据目前反馈，投资者对改造计划中的效果提升和成本控制环节给予了高度评价。

随着消费需求升级和市场竞争加剧，投资者对于存量改造的认知也发生了深刻的变化。越来越多的投资者认识到，通过改造升级不仅可以提升酒店的竞争力和市场吸引力，还可以提高投资回报率。

上述负责人亦称，投资者从最初的观望和犹豫，逐渐转变为积极拥抱，并开始主动寻求专业的改造方案，希望通过改造实现酒店的转型升级和价值提升。

增量时代已过去，酒店存量改造市场激战正酣。作为行业内首发老店升级改造一站式解决方案的酒店管理集团，东呈集团对于酒店存量改造有着宏大的规划和布局，它还将持续深化和创新建造流程，探索更多产品线、更多类型的物业改造和升级，以契合市场的变化和消费者的需求，并为投资人提供稳健且具有长期回报的投资选择。