朝闻物启丨住建部部长倪虹提出推动“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化；碧桂园服务携手ACF、建科房屋体检中心共筑老年安全生态

物业行业每日资讯速递

朝闻物启

2025-11-26 星期三 第741期

●住建部部长倪虹：推动“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化

●河南省焦作市：全面推动物业服务领域专项整治行动，努力破解社区治理难题，不断提升城市基层治理水平

●佛山市住建局：印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，允许物业服务按照“质价相符”原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价

●济南市：《济南市城市更新条例》公布，2026年1月1日起施行

●高盛：物业管理最坏时期或已过去

●中金：2026 物管行业展望，增速平缓但分红积极，双向选择推动行业向可持续发展转型

●碧桂园服务：与ACF、建科房屋体检中心携手，打造适老居家安全一体化服务

●金地智慧服务：正式进驻成都一品金天府，并举办沉浸式业主见面会

●明德物业：中标海南大学、吉林大学中日联谊医院、重庆轨道交通等多个项目

●上实服务：续标上海轨道交通市域机场联络线相关物业服务项目

●珠海市物协：成立25周年庆典在珠海国际会展中心隆重举行

●金科服务：要约人已接获4406.7万股有效接纳

●建发物业：获FIL Limited增持194.7万股

●碧桂园服务：11月25日耗资328万港元回购50万股

●绿城服务：11月25日耗资95.58万港元回购20.4万股

●万物梁行：九年护航华大集团，打造可复制的总部运营服务体系

●特发集团：助力十五运会跨境马拉松相关人员顺畅通关

●杭铁物业：为中城协工专会2025年年会暨轨道交通可持续发展论坛构建全流程服务保障体系

●住建部部长倪虹：推动“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化

住房城乡建设部部长倪虹21日表示，城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，要着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫，因地制宜、探索创新，持续推进城市更新行动。

住房城乡建设部21日在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会。倪虹表示，要下功夫编制好城市更新专项规划，建立城市体检与城市更新一体化推进机制，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系，做好规划衔接。

他强调，要下功夫建立可持续的城市建设运营投融资体系，统筹用好各类资金，发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构开发金融产品，提供长周期、低利率的信贷支持。

同时，要下功夫建立可持续的运营模式，统筹有效市场与有为政府，加强资源整合，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值；并下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。

倪虹强调，35个中央财政支持城市要结合实际、创新突破，形成可复制、可推广的经验模式。要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。

在强化基础保障上，倪虹指出，要加快建立健全与城市高质量发展相适应的政策和制度体系，构建城市更新法规和标准体系，建立统计调查制度，强化数智赋能，提升城市更新信息化水平。

●河南省焦作市：全面推动物业服务领域专项整治行动，努力破解社区治理难题，不断提升城市基层治理水平

2025年以来，河南省焦作市按照中央纪委国家监委关于群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作要求，以群众反映强烈的物业管理问题为切入点，全面推动物业服务领域专项整治行动，努力破解社区治理难题，不断提升城市基层治理水平。

通过“线下座谈+线上问卷”模式摸排大量问题线索，针对信息不公开、收费不透明等痛点，出台《焦作市住宅小区物业服务评价实施办法》《焦作市住宅小区物业服务质量评价表》相关评价办法与《关于进一步加强全市住宅物业小区公共收益使用监管工作的通知（试行）》监管通知，明确公共收益“三专三统一”管理要求；确立“1456”工作思路，构建三级联动机制与“台账管理+限期销号+跟踪督办”机制，整改各类问题并推进充电车棚加装、道路整修等民生工程，为业主挽回多项损失，规范并追回部分公共收益，使物业类投诉量下降43%，有效提升城市基层治理水平。

●佛山市住建局：印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，允许物业服务按照“质价相符”原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价

11月19日，佛山市住房和城乡建设局等八部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，推出12条举措以适应市场供求新变化、巩固市场稳定态势、加快“好房子”建设与房地产发展新模式构建。

措施涵盖土地、开发、物业、金融、购房便利等多领域，核心包括：加大存量土地“收调供”力度，严控新增商服用地供应与商住配比；优化房地产项目开竣工时限及违约金核算标准，推行分期规划核实验收与分栋首次登记；加大住房公积金贷款支持（如保障房贷款首付不低于15%、异地缴存可“商转公”），便利境外个人购房，同时优化契税套数认定标准、加强金融机构政银合作等。

其中明确支持“好物业”服务“好房子”。允许物业服务按照“质价相符”原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价。

●济南市：《济南市城市更新条例》公布，2026年1月1日起施行

《济南市城市更新条例》于2025年10月29日经济南市人大常委会通过、11月20日经山东省人大常委会批准，自2026年1月1日起施行，这是山东省首部城市更新地方性法规。

条例明确了城市更新的定义和类型，包括居住类、产业类、设施类、名城保护类、生态类和综合类更新。城市更新将遵循规划引领、统筹协调、系统治理、因地制宜、保护传承、创新发展的原则，实行政府引导、市场运作、公众参与、共建共享。条例还规定了物业权利人的权利和义务，鼓励社会资本参与，支持自主更新，并要求完善财政、土地、金融等保障措施，推动城市高质量发展。

条例同时规定市、区县人民政府应当加强对城市更新工作的检查督导。市住房城乡建设部门应当会同有关部门推动完善房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等相关制度措施，强化房屋全生命周期安全管理。

●高盛：物业管理最坏时期或已过去

11月25日高盛发布调研报告指出物业管理行业最坏时期或已过去，行业正走向高质量扩张，物管公司战略明显转向核心城市、高端住宅及财政健康城市的政府项目等高价值、防御性强的板块，国企与民企均追求更自律的增长。

同时，物管公司愈发注重科技与人工智能应用，通过部署专有数字系统、AI及数据分析等提升内部效率并开拓新收入流，万物云、保利物业、雅生活服务等企业已有相关实践并成效显著。

不过短期来看，宏观经济压力、支付意愿下降等因素仍使现金回收面临挑战，虽ToB/ToG领域收费状况随组合优化有所改善，ToC领域也通过技术应用等缓解部分压力，但宏观经济、开发商相关质量问题等结构性问题仍是行业持续面临的挑战。

●中金：2026 物管行业展望，增速平缓但分红积极，双向选择推动行业向可持续发展转型

中金11月18日发布2026年物业管理行业展望。

长期来看，受内外部环境变化影响，物业管理行业“有效市场化合同占比低”的痛点凸显，物企与业主双向选择将加速，退盘率上升，企业经营模型有望从“量增价平”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变。

短期行业增速平缓，2025-2026年主要覆盖企业收入同比预计均增长7%左右，基础物管业务（收入占比七至八成、平均复合增速10%）为核心增长动力，依赖规模扩张，其他业务多为拖累，而企业通过效率管控和科技应用可支撑盈利能力。

尽管主要覆盖物企2024年及2025年上半年综合回款率分别下降1.1和0.9个百分点，但2024年底在手现金充裕（47-141亿元，占市值39%-68%），经营性现金流与净利润比例达1.6倍，2025-2026年分红意愿积极，部分标的股东回报率有望达5-6%。

同时行业面临可拓展市场缩量速度超预期、收缴率下行压力加大的风险。

●碧桂园服务：与ACF、建科房屋体检中心携手，打造适老居家安全一体化服务

近日，ACF与碧桂园服务旗下碧新家居、建科房屋体检中心正式签约，三方以“技术+渠道”模式深度融合尖端防护科技与居家适老服务，响应国家养老服务改革需求。

ACF深耕仿生吸能技术二十余年，其防摔地板可吸收90%以上跌倒冲击力，吸能效能达橡胶的3-5倍，获多国专利及三甲医院临床验证，且通过技术创新优化成本，契合多地养老模式导向并可延伸至多场景。

碧新家居依托服务3000万业主的社区渠道优势，未来三方将通过打造样板间、提供个性化方案、联动政府补贴推进合作落地，让适老化防护成为居家标配，助力老年家庭安全保障事业发展。

●金地智慧服务：正式进驻成都一品金天府，并举办沉浸式业主见面会

11月22日，金地智慧服务正式进驻成都一品金天府，并举办沉浸式业主见面会。资料显示显示，‌成都一品金天府是位于成都市高新区南华路1266号的住宅、公寓/办公、商铺综合社区，总建筑面积约17.4万平方米。

活动以祥狮巡游开场，设置趣味游园、便民服务、意见征集和预存礼遇四大互动区，吸引大批业主参与。晚间发布会上，西南区域成都片区总经理何磊阐释“智慧+人文”服务理念，AI数字人“金小榕”同步介绍区域布局，项目团队发布“美好生活共生计划”，承诺以智慧平台+温度服务共建温馨社区。

●明德物业：中标海南大学、吉林大学中日联谊医院、重庆轨道交通等多个项目

近期，明德物业持续拓展市场，多业态中标多个项目，战略布局进一步深化。此次中标涵盖高校、医院、交通枢纽、产业园区四大核心赛道。

其中高校业态包括海南大学、吉林大学（西区）、山东铝业职业学院、山东畜牧兽医职业学院、济南工程职业技术学院、德州职业技术学院6所院校；医院业态涉及吉林大学中日联谊医院、青海区域医疗中心、乳山市中医院3家医疗机构；交通枢纽领域拿下重庆轨道交通10号线、3号线轨道基地项目；产业园区业态中标济宁同济科技园项目，以专业品质为各业态提供物业服务支持。

●上实服务：续标上海轨道交通市域机场联络线相关物业服务项目

11月25日消息，上实服务成功续标上海轨道交通市域机场联络线相关物业服务项目，包括该联络线（含后通段）、南汇线车站及运营折返列车的车厢保洁服务，秉持“以匠心守初心以品质铸品牌”的理念，持续向具有影响力的城市运营服务商和美好生活集成商迈进。

●珠海市物协：成立25周年庆典在珠海国际会展中心隆重举行

11月21日，珠海市物业管理行业协会成立25周年庆典在珠海国际会展中心隆重举行，近600名来自全国、省、市相关领导、港澳及兄弟省市物业协会代表、业界专家与会员单位代表齐聚共襄盛举。

庆典以狮点睛启幕，通过宣传片回顾协会25年发展历程，多位领导嘉宾致辞肯定协会在规范建设、人才培养等领域的成果并寄语未来。现场颁发了“共同成长奖”“功勋人物奖”等多项荣誉，兄弟协会赠送纪念品，晚间还举办了“情暖湾区、匠心筑家”主题文艺晚会，此次庆典既是对过往的总结表彰，也为行业未来发展凝聚了共识。

●金科服务：要约人已接获4406.7万股有效接纳

11月25日，金科服务发布公告，内容涉及中国国际金融香港证券有限公司为及代表要约人提出的收购公司全部要约股份的无条件强制性现金要约。

于2025年11月25日下午四时正，要约人已收到要约项下44,066,982股股份的有效接纳，该部分股份占公司公告日期全部已发行股份的约7.38%。在要约期开始日（2025年4月28日）前，要约人及其一致行动人士已持有、控制或支配226,048,971股股份，占公司公告日期全部已发行股份的约37.86%。

经计算，计入待转让予要约人的接纳股份，以及要约人及其一致行动人士在寄发初始综合文件前已拥有的333,846,846股股份后，要约人及其一致行动人士合计在377,913,828股股份中拥有权益，占公司公告日期全部已发行股份的约63.29%。

●建发物业：获FIL Limited增持194.7万股

根据联交所最新权益披露资料显示，2025年11月19日，建发物业(02156.HK)获FILLimited在场内以每股均价2.8094港元增持194.7万股，涉资约546.99万港元。增持后，FILLimited最新持股数目为100,099,500股，持股比例由6.97%上升至7.11%。

●碧桂园服务：11月25日耗资328万港元回购50万股

碧桂园服务发布公告，2025年11月25日耗资328万港元回购50万股，回购价格每股6.56-6.57港元。

●绿城服务：11月25日耗资95.58万港元回购20.4万股

绿城服务发布公告，2025年11月25日耗资95.58万港元回购20.4万股，回购价格每股4.63-4.72港元。

●万物梁行：九年护航华大集团，打造可复制的总部运营服务体系

万物梁行与华大集团九年同行，2023-2024年把深圳盐田“华大时空中心”从接管、搬迁到全面运营一次性“零失误”交付：48小时完成落成仪式保障，4次大型搬迁、55车次物资、3000名员工零事故入驻。3个月攻坚将设施设备整改率从38%提到96%，绘制实验室-办公-生活差异化动线，建立VIP双语接待和可视化风险地图，实现从合格保障到标杆引领的跨越，并以同样模式复制于TCL华星、华勤技术、科大讯飞等总部，形成“服务碱基对”式价值生态。

●特发集团：助力十五运会跨境马拉松相关人员顺畅通关

第十五届全国运动会期间，特发集团所属特发口岸公司（特发服务相关主体）聚焦跨境马拉松赛事通关保障核心需求，提前研判跨境人员流动特点与通关场景痛点，创新推出“前置查验+闭环管理”一体化通关服务方案。

通过优化口岸查验动线设计、升级便民服务设施、调配专业服务团队值守关键岗位，构建高效、安全、便捷的通关服务体系，有效减少人员排队等候时间，保障跨境参赛人员、工作人员顺畅通关，以精细化、专业化的物业相关服务圆满完成赛事保障任务，彰显了特发服务在大型活动专项保障领域的实战能力与责任担当。

●杭铁物业：为中城协工专会2025年年会暨轨道交通可持续发展论坛构建全流程服务保障体系

11月21日，中国城市轨道交通协会工程建设专业委员会2025年年会暨轨道交通可持续发展（杭州）论坛在杭州地铁五常实训基地圆满召开，杭铁物业作为服务保障单位，成立专项团队，通过客服团队的贴心服务与后勤团队的高效值守构建全流程精细化保障体系，圆满完成任务并获一致好评。

此次实战检验了其专业标准化服务能力，彰显了“用心服务、精益求精”的核心理念，该公司此前已护航多场高规格论坛，未来将持续提升大型活动保障能力，赋能高端行业盛会。