天际线背后暗藏危机，35%住宅已步入中老年，你的家在其中吗？

两起相隔万里的高层建筑安全事件同时敲响警钟：香港一栋43年楼龄的62层高楼突发大火，救援云梯仅能抵达16层；同一天，纽约425米高的“全球最高住宅”被曝光出现墙体裂缝。

两地案例，一旧一新，却共同揭示了高层建筑安全管理的复杂性和挑战性。城市中高楼的安全问题，已不再是之前的理论风险，而是面对面的现实威胁。

最新数据显示，全国城镇住宅平均房龄已达17.3年，超过35%的住宅楼龄已超过30年，进入“中老年”阶段。这些冰冷的数据背后，是我国在城市化建设过程中，大量高层建筑正在面临的严峻挑战。

在近年的城市建设中，无论是开发商还是普通民众，大家都十分热衷高层建筑。根据2025年发布的中国城市摩天高楼数量排名，深圳以276座200米以上高楼位居榜首，成为名副其实的“垂直城市”。

排名第二的，正是香港，仅200米以上的高楼就有121座。武汉作为内陆城市代表，表现同样抢眼，200米以上高楼达105座，彰显了其作为中部地区中心城市的实力。

从这些高层建筑的分布上来看，经济发展更好的一、二线城市，占比更多：

-上海：坐拥74座200米以上的高层，其中就包括高度达632米的上海中心大厦

- 广州：200米以上高楼67座，周大福金融中心高度达530米

- 重庆：200米以上高楼也有65座，而在建的陆海国际中心设计高度达458米

值得注意的是，一些西南城市也成为高层建筑领域的“黑马”。贵阳以44座200米以上高楼位列全国第11位，412.4米的金融城1号楼刷新了这座城市的天际线。

一边是新兴城市和二三线城市仍风靡万千高层开发，一边是大量早期建设的高层住宅已经在不知不觉中步入“中年”，甚至是风烛残年的危房期。

截至2024年，我国城乡住房建筑面积逾660亿平方米，其中房龄超过30年的占比高达35%。这些建筑大多建于上世纪90年代至2000年代初，是我国住房商品化改革后的第一批大规模建成住宅。

在像北京、上海等这样的一线城市，19年的平均房龄，比全国平均水平还要多出2年。而长期生活在楼龄超20年的家庭数量，全国更有4200万户。几乎占城镇住宅总量的一半。

值得庆幸的时候，今年年中，住建部就发布了关于老旧住宅更新的工作指导意见，首次在全国范围内明确规定房龄超过21年将成为老旧住宅认定的统一标准。这一划龄标准，标志着中国住宅建设正式迈入全生命周期管理的新时代。

有关人员指出，因为住宅的设计原因，绝大多数住宅会使用20年后，水电管路等公共设施会进入损耗期，接踵而至的就是急剧增加的维修更新问题。

具体来看，高龄高层建筑主要面临以下几方面问题：

首当其冲的是建筑材料的寿命问题。我国早期住宅，除了普遍采用钢筋混凝土结构，设计使用寿命也大多都在50-70年之间。但实际生活中的气候、污染以及不同的使用途径的影响，建筑的实际使用寿命会被大幅缩短。

尤其高层里的电梯，更是影响住宅使用的关键因素。根据中国电梯协会统计，电梯的平均使用寿命为15-20年，之后需要进行大修或更换。一部普通住宅电梯更换成本约为75-120万元，对于一个100户的小区，每户需分摊7500-12000元。

水电管道系统一样不容忽视。通常条件下，水电管道的设计寿命为20-30年，后期维修更换十分困难。据2025年上半年数据显示，全国约有42%的20年以上高层住宅出现过不同程度的管道渗漏问题。

此外，物业管理难题也随着建筑老化而日益突出。近年来，物业费用持续上涨，2025年全国住宅物业服务均价达到2.75元/平方米·月，较2020年上涨了21.7%。然而，高昂的物业费与不匹配的服务质量，导致业主缴费意愿下降，形成恶性循环。

面对日益突出的高层住宅老化问题，政府已开始采取系统性应对措施。全国已经有近300个地级以上城市、150多个县级市，开展了城市体检工作。

新规下的老旧住宅改造要与城市更新、居住品质提升相结合，在保障安全的基础上，重点解决功能老化、能效低下、环境品质差等深层次问题。

“一楼一档”的全生命周期管理体系是新规的最大亮点。各地住建部门将对房龄超21年的住宅建立电子档案，记录建筑结构、使用状况、维修历史等核心信息。

住建部已明确2025年下半年各省份将完成实施方案制定，2026年开始全面推进老旧住宅更新改造工作，到2030年完成第一批2500万户的改造任务。

例如长沙近期印发了《城镇房屋结构安全体检技术指南》，要求房龄超25年的公共建筑每5年至少进行一次安全体检。而鄂托克旗则启动了高层住宅建筑消防安全提升三年行动，计划初步建成消防数字化预警体系。

从国际经验看，日本对超过25年的公寓实行“长期修缮计划制度”，德国实施“建筑能效提升计划”，英国则通过“住宅更新基金”支持老旧住宅现代化改造。中国的解决方案，正在探索自己的道路。

你家住宅的楼龄超过21年了吗？欢迎在评论区分享你对高层住宅老龄化的看法与体验。