上海两会聚焦老年租房：破除65岁禁租，2026年这些新政落地

2026年上海两会期间，人大代表陆益的一份建议，戳中了不少老年群体的现实痛点。他在调研中发现，上海租房市场普遍存在年龄门槛，部分中介平台甚至明确标注“65岁禁租”，将老年租客自动归为高风险群体。这份建议并非空穴来风，而是基于大量走访和数据支撑，背后是无数老年人在租房路上遭遇的无奈与困境。

对于不少上海老人来说，租房早已不是“换个地方住”那么简单。有的是为了离医院更近方便就医，有的是为了帮子女带娃就近居住，还有的是老房拆迁后需要临时过渡。可当他们走进中介门店，或是打开租房APP时，年龄就成了一道迈不过去的坎。

一、现实困境：65岁禁租令背后的多方顾虑

在上海的租房市场，老年租客的处境并不乐观。陆益代表在调研中接触到的案例显示，不少60岁以上老人在租房时，会被中介直接告知“房东不租给年纪大的”，即便愿意提高租金、提供健康证明，也很难改变房东的态度。部分租房平台更是在系统中设置了年龄筛选条件，65岁以上用户甚至无法查看部分房源信息。

这种现象的背后，是房东和中介对风险的普遍顾虑。从房东的角度来看，将房屋出租给老年人，确实可能面临一些潜在问题：比如老人在房屋内发生意外后，房产价值可能受到影响；老年租客行动不便，房屋腾退难度较大；生活习惯差异也可能引发邻里纠纷。而目前市场上缺乏针对这类风险的救济机制，房东出于自我保护，自然会对老年租客心存疑虑。

另一方面，当前租房市场的房源供给，大多是按照年轻人的需求设计的。高层住宅没有电梯、厨卫设施不适合老年人使用、小区缺乏适老化配套，这些都让老年租房的选择空间进一步缩小。即便是愿意出租的房东，也更倾向于将房屋租给年轻租客，认为他们更“省心”。

二、破局思路：构建老年友好型租赁住房体系

面对老年租房难的问题，陆益代表提出了明确的破局方向：加快构建老年友好型租赁住房体系，从政策、市场、服务三个层面入手，化解各方顾虑，让老年群体能够体面、便捷地租到合适的住房。

具体来看，这一体系包含三个核心维度：

1. 建立风险分担机制：由政府牵头，联合保险机构推出“老年租房责任险”，针对房东担心的房产贬值、意外纠纷等问题提供保障。一旦出现相关情况，由保险公司按照约定进行赔付，降低房东的风险顾虑。

2. 优化房源供给结构：鼓励房企和中介机构开发适老化租赁房源，在新建租赁住房中预留一定比例的老年友好户型，同时对现有房源进行适老化改造，比如加装扶手、防滑地板、紧急呼叫装置等。

3. 完善配套服务体系：依托社区养老服务中心，为老年租客提供健康监测、家政服务、应急救援等配套支持，让老年人在租房后能够享受到便捷的生活服务，也让房东更放心。

这一思路并非凭空设想，而是借鉴了国内外多个城市的成功经验。比如日本东京，通过政府补贴和保险支持，有效降低了房东出租房屋给老年人的风险；北京、杭州等地也在试点老年友好型租赁住房，取得了不错的效果。

三、政策进展：上海正研究制定相关试点方案

针对老年租房难的问题，上海并非没有行动。2026年上海两会后，上海市住建委、民政局等部门正研究制定相关试点方案，预计2026年上半年将推出示范文本与指引，重点解决老年群体租房难、租房贵的问题。

根据目前释放的政策信号，上海将优先在中心城区开展试点，房源以低楼层、近医疗、适老化改造为主，租金参考周边市场价并给予适度优惠。同时，政府将对参与试点的房东给予一定的补贴和税收优惠，鼓励他们将房屋出租给老年人。

此外，上海还将联合太平洋保险、平安保险等机构，推出专属的“老年租房责任险”。房东只要为出租房屋购买该保险，每年只需缴纳几百元保费，就能获得涵盖意外、财产损失、纠纷调解等多种情况的保障。这一举措将有效打消房东的顾虑，让更多房源向老年群体开放。

值得关注的是，上海还在推进“老破小收购转保租房”“趸租试点”等创新模式。通过政府或国企收购市区老旧房屋，改造为适老化保租房；或由老人将自有房屋趸租给专业机构，换取郊区适老房源和租金补贴，已有部分家庭通过这类模式改善了居住条件。

四、不同群体的受益变化：从房东到租客的多方共赢

老年友好型租赁住房体系的构建，并非只惠及老年租客，而是实现了多方共赢。

对于老年租客来说，最直接的变化就是租房选择更多了。随着适老化房源的增加和风险分担机制的完善，他们不再需要因为年龄而被拒之门外，能够更便捷地租到适合自己的住房。同时，配套服务体系的完善，也能让他们在租房后享受到更优质的生活服务，提升晚年生活质量。

对于房东来说，风险顾虑的消除，意味着可以更放心地将房屋出租给老年人。政府补贴和税收优惠的支持，也能让他们获得更稳定的收益。而“老年租房责任险”的推出，更是为他们提供了一道坚实的保障，避免因意外情况而遭受损失。

对于整个租房市场来说，老年友好型租赁住房体系的构建，能够有效盘活存量房源，优化市场供给结构。同时，也能推动租房市场向更加公平、包容的方向发展，让不同年龄、不同需求的群体都能找到合适的住房。

五、实操建议：老年租客和房东该如何应对

对于有租房需求的老年群体来说，除了等待政策落地，也可以通过一些实操技巧，提升租房成功率：

1. 主动提供增信材料：携带健康证明、子女担保函、稳定收入证明等材料，降低房东的顾虑。

2. 选择正规中介和平台：优先选择有“老年友好房源专区”的平台，或通过社区推荐的中介机构，避免遭遇年龄歧视。

3. 明确合同条款：在租赁合同中明确房屋使用、维修、腾退等条款，避免后续纠纷。

对于房东来说，也可以通过以下方式，在保障自身权益的同时，为老年群体提供更多选择：

1. 购买老年租房责任险：通过保险分担风险，避免因意外情况遭受损失。

2. 进行适老化改造：对房屋进行简单改造，如加装扶手、防滑地板等，提升对老年租客的吸引力。

3. 依托专业机构：将房屋委托给专业的租赁机构管理，由机构负责筛选租客、处理纠纷，降低管理成本。

你身边有老人遇到过租房年龄限制吗？你对老年友好型租赁住房还有哪些期待？欢迎在评论区留言分享，也可以关注本账号，后续将持续为大家解读更多养老政策动态。

本文基于2026年上海公开政策与两会信息整理，具体以官方发布为准，不构成住房租赁建议。