卖房大军，涌入越来越多老年人

最近走访市区二手房时，发现一个过去不太常见的现象：

卖房的业主中，老年人明显增加了。

这里说的老人，主要指那些60多岁往上的群体。

就在我看房子的那天，遇到最高龄的房东，年纪大概快90岁了。

我又粗略算了下，当天看过的8、9套房子中，除两套空关外，有4套都是老人自住的。

这些细微的市场变化背后，让我突然意识到这座不断老龄化的城市之下，

那些掌握在老人手里的资产，正在慢慢析入到这个市场。

01

两位上海爷叔的卖房计划

3月中，我在静安看了几套二手房。

印象最深的，是当天看的第一套房子，一套120多平的大三房，同样也是大名鼎鼎的静教院学区房。

俯瞰下的静教院

房东是一对年过八旬的上海老夫妻，老奶奶因为患病行动不便，要长期依靠轮椅行动。

所以当天的看房过程，都是中气十足的老爷叔耐心和我聊着关于房子的各种细节。

这是一套充满

“老知识分子味”

的房子。

书架上整齐叠放着许多的原版名著，每一本用白色书皮仔细包好，并用娟秀的字体写着书名。

闲谈之间，得知老人的儿子儿媳都从事着媒体、金融方面的工作，日常非常忙碌，孙子前年从静教院毕业后，也搬去和爸妈住了。

他们住的离老人并不近。

自从没了孙子的热闹后，偌大的房子变得空空荡荡，绝大部分时间只剩下两位老人，老爷叔坦言很冷清。

纪录片《前浪》

随着年纪上去，为了降低磕碰摔跤的风险，除了陪老伴去医院检查和一些必要的购物，

老爷叔也开始减少外出的频率。

他告诉我，这次卖房一方面是两人用不着住这么大的房子，

收拾起来很吃力

，另一方面儿子也不放心老人独自在家，

想让他们搬去一起住。

老爷叔居住的静安某小区

“现在我身体还好，能照顾她，但感觉也一年不如一年了，考虑之后要养人照顾，或者去养老院，所以卖了房子多备一些钱。”

他一边压低声音和我聊着，一边把目光投向了奶奶休息的房间方向。

显然这次处理房产，最重要的目的是为了之后两人的养老做准备。

家住大宁延铁小区，稍微“年轻”一些的陈叔，卖房的理由倒有所不同。

60多岁的他和老婆住在一套100平出头的小三房，位于一楼，出行也相当便利。

陈叔的房子

而他卖房的原因更多是帮助子女减轻压力。

从和陈叔的闲谈，结合中介的说法，我逐步拼凑出一些信息——

原本陈叔也想等年纪再大点处理这套房子，但这两年儿子工作不稳定，收入下滑，又到了要结婚的年纪。

考虑再三，陈叔能想到的方案，

就是把房子卖了，挪腾出的钱一半给儿子解决房子问题，帮小家庭减轻压力，另一半给自己在大宁换套小的一室户养老。

这样的情况近年来在静安越来越多。

我和一位深耕曹家渡20多年的老中介聊了下，从对方的口中证实了情况：

“卖掉变现跟着子女”

成了不少老年人处理房子的主要理由。

纪录片《前浪》

截至2024年末，静安区65岁人口占本区人口比重33.7%，高于全市29.4%的均值，是上海非常有典型代表的老龄化区。

而从静安的切面，我们仿佛也看到了上海的某个城市缩影——

老人和他们身后的老龄资产，该怎么办？

02

房子背后的情非得已

我翻阅了一些日本过去的资料，发现老年人抛售房产的情况在当地并不普遍。

而在进一步深入对比和了解后，我也逐渐理解了那些隐藏在上海老人背后的

“不得已”。

1、养老金替代率偏低，卖房资金补偿。

目前国际上普遍认同的养老金合理替代率大约在60%-70%。

比如在德国、法国，这个替代率大约维持在60%-80%；日本在50%左右，

需要以长期护理险做补充。

但在上海，这个比例并不如人意。

由于个人退休金受到交金年限、基数、所在企业等多方面影响，我们以能查阅到的2023年官方公布的5470元/月为例来计算。

当年上海的社评工资为12183元/月。

可以推算出2023年上海的养老金替代率大约在45%

（上海企事业单位的替代率会更高）。

这个平均值远低于国际认同的合理区间，甚至低于日本。

图源新华社

看到这里，我们就能理解为什么近两年国家开始加速推广长期护理险制度，上海也在积极鼓励老年人再就业等举措。

而房子作为居民资产的主要蓄水池，用以变现补充养老资金自然也变得合情合理了。

2、“以房养老”机制上的不成熟、不普及。

除了2025年上海开始推广不动产信托机制用于养老保障补充外，在过去12年也曾推出过其他一些“以房养老”措施。

比如2014年率先在上海等城市开展的

住房反向抵押养老保险

（简单说，就是老年人将房产抵押给保险公司 / 银行，继续居住，按约定每月领养老金，身故后房产处置偿债，余额归继承人）。

根据能查阅到最近一次官方公开数据，截至2021年12月底，上海住房反向抵押养老保险累计承保49户/67人。

另外像存房养老业务累计为722名老人提供服务，能接受这些方式的老年人，大多都是无子女人士。

纪录片《前浪》

很明显，由于机制较新且不够成熟，加上与老年人偏好的居家养老、社区养老相矛盾，以及中国老人对房产和子女之间财富传承观念深重，都无法让这些机制大规模普及。

把房子（房款）直接传承给子女，依然是老年人的主流做法。

3、对迟迟未落地的遗产税有所顾虑。

早在2010年，国家财政部曾发布过《遗产税暂行条例 (征求意见稿)》，虽最后并未推行，但遗产税的种子就此埋下。

近年来，关于遗产税的风时不时被吹起，也成了悬在不少家庭头上的达摩克利斯之剑。

即使不考虑遗产税，从目前的上海二手房交易规则来说，如果子女名下已经有房产了，那么老人的房子以赠予或遗留方式给到子女，

在交易时需要缴纳20％增值部分的所得税。

因此很多老人会提前对房子进行处理，

卖出套现，或和子女直接进行亲属交易。

而当类似的动机，在越来越多老人身上反复出现时，一个更值得关注的问题就浮现了——

这座已经进入深度老龄化的城市中，

究竟有多少人

，正在面临同样的选择？

03

“72%的城市老年人拥有房产”

根据早前全国老龄委公布的一份抽样数据，2021年我国老年人群中，

有70.1%至少拥有一套房，其中72%的城市老人拥有房产。

由于是历史抽样数据，只能作为参考。

但从上海楼市的发展角度去看，我们完全有理由相信，这个比例可能更高。

截至2024年末，上海60岁及以上老年人占户籍总人口37.6%，达到577.62万人。

这同时也传递着一个信号：

起码有数十万甚至百万套二手房将陆续的以一种不直接参与置换的“退出”方式，流入市场。

老年人卖房和中青年最大的区别，在于前者一旦卖出后，

资金的离散程度远高于年轻人——

养老备用金留存，旅居养老消费，医疗补偿开支，支援子女等等...

由此带来的一个情况，就是

房子在陆续流入了市场，但卖房的资金并不会等量流回。

首先，结合3波中国婴儿潮人数，可以看到目前上海只处于第一批婴儿潮（1949年-1958年）老龄化初期。

从后续两次婴儿潮的增量来看，规模都大于第一批，意味着潜购买力依然能承接住第一波婴儿潮带来的影响。

其次，老年人处理资产的节奏和方式也大有不同，并不会对市场短期造成过大的压力影响。

但越来越多老年人卖房的现象，依然值得我们思考：

在未来的二手市场中，会陆续出现一批

“退出型卖家”。

与以往以置换卖家不同，他们并不会再进入下一轮购房循环。

这也意味着，过去“卖一套、买一套，甚至更多”的市场闭环，在被加速打破。

另外，这些老龄化房产所带来价格锚点，年轻人对老房子接受度下降，都会对市场带来潜移默化的影响。

当第一代房产持有者开始老去，房子也从“被积累”，走向“被分配”。

这一场市场转变的影响，或许远比我们想的更复杂。