老年公寓公共活动区域拆迁补偿认定争议如何解决

清晨的阳光透过落地窗洒进活动室，七八位老人正在护工陪伴下做早操。张院长站在门口，手中那份征收补偿方案让他眉头紧锁——方案将老年公寓近500平方米的公共活动区域认定为“非居住空间”，拆迁补偿标准大打折扣。

“夕阳红”老年公寓由老旧宾馆改造而成，张院长2015年响应政府号召投入全部积蓄创办。考虑到老年人的特殊需求，他特意将整层二楼规划为公共活动区，包括康复训练室、阅览区等空间，均按照《老年人照料设施建筑设计标准》进行适老化改造。

2024年初，因城市更新需要，该建筑被列入征收范围。征收方在勘查后提出，公共活动区域属于“配套空间”，不能按养老机构主体标准补偿。这一认定使拆迁补偿总额减少近40%。让张院长最不能接受的是，如果补偿不足，近百位老人将面临安置难题。特别是患有阿尔茨海默症的李奶奶，每天都要在活动室弹钢琴，这是她保持认知功能的重要方式。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，老年服务设施的征收应当确保老年人生活不受影响。公共活动区域作为养老机构的核心功能区，其价值应得到充分体现。

面对老年公寓的补偿争议，张院长首先需要整理养老机构资质证明、活动区域设计图纸等证明材料。在收到评估报告后10日内，张院长可以申请复核评估，重点说明公共活动区域对养老机构的特殊功能价值。若对复核结果不服，张院长可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。如果仍未能解决问题，还可以选择针对补偿决定，申请行政复议或者提起行政诉讼等途径维权。