从浙江余姚舜辰老年公寓爆雷事件看带产权养老公寓的重要性

在这个人人都在谈论“如何养老”的时代，焦虑似乎成了一种蔓延的病毒。

不想给子女添麻烦，不想独自面对空荡的房间，也不想去住条件简陋的养老院。于是，市面上那些装修豪华、服务贴心，甚至还能“赚钱”的高端养老公寓，就成了许多叔叔阿姨眼中的“养老天堂”。

但你有没有想过，这个天堂，可能建立在流沙之上？

近期，新京报的一篇深度调查《老年公寓企业爆雷调查：高息的诱惑和无保障的借贷》，再次撕开了养老金融骗局的血淋淋伤疤。它用残酷的事实告诉我们：

当养老服务通过“金融化”的手段过度包装，它就不再是温馨的港湾，而是一台高功率的财富收割机。

今天，我想和大家聊点真话。关于养老，关于房子，关于那些你必须看透的套路。

2025年4月17日，浙江余姚舜辰老年公寓的财务室前，一群白发苍苍的老人没有像往常一样领到利息。这一刻，他们意识到，自己可能永远拿不回那笔养老钱了。

79岁的玉芬有78万元借款无法收回，这笔钱大部分来自她的拆迁款。而在舜辰老年公寓，像她这样的债权人多达

4000余人

，其中98%的住户都曾借款给运营方舜辰集团。这场爆雷事件，揭开了一些养老公寓光鲜外表下的金融风险。

“移居舜辰健康长寿，安享晚年快乐无忧。”十年前，这份印刷精美的宣传册吸引了许多像玉芬这样的老人。他们看中的是这里完善的设施和专业的服务，却没想到自己最终陷入了一场精心设计的集资游戏。

舜辰集团通过多种形式吸收资金：承诺保本付息的借款、预付房款每月返还租金、认购原始股等。在余姚这个民营经济发达的地区，民间借贷本就活跃，舜辰集团借此营造出了一种“可靠”的形象。

为了让老人多投钱，他们有一套完美的话术：

“你不想要利息吗？利息可以抵扣房费和餐费。”“我们有这么大的楼在这里，跑得了和尚跑不了庙。”“银行只给企业贷款，我们这是给老百姓福利。”

于是，养老变成了“理财”，居住变成了“投资”。有的老人拿出了毕生的积蓄，有的甚至卖掉了唯一的房产，将钱投入到这个无底洞中。

“预约定租”是舜辰吸引资金的重要手段之一。杨梅交了42万元“预定”了一套房，业务员介绍，这笔钱相当于定金，由舜辰代为出租，每月支付租金。协议一年一签，到期不续签则定金全额返还。听起来稳赚不赔的交易，背后却是一房两“卖”的骗局。

结局是什么？

资金链断裂，老板无法兑付。所谓的“4亿元账面资金”不过是镜花水月。那些曾经承诺的“高息”，变成了讨不回的债；那些原本用来安度晚年的钱，打了水漂。最惨的是，因为没有产权，很多老人不仅钱没了，连住的地方都可能面临清退风险。

这就是典型的**“会员制/借贷制”养老陷阱**

更令人忧心的是，老人们购买的养老公寓

没有产权证

，只有一纸“育养服务协议”。当机构破产时，这些“购房者”只是作为普通债权人的“消费者”，在清算中处于靠后位置。

舜辰老年公寓爆雷事件揭示了一个核心问题：养老公寓的本质应该是

提供居住和服务

，而非成为金融投资的工具。

在舜辰老年公寓，生活秘书每天早晚两次挨家挨户敲门，记录老人情况，这本是贴心的服务。但他们却利用这种信任，向老人推销各种“投资产品”。“谁家刚拆迁老人手里有一笔拆迁款，哪户老人的退休金高，他们心里有本账。”一位住户透露。

养老公寓内部形成了浓厚的赚“钞票”氛围。食堂二层的财务室人来人往，老人拿着粉色收据上门，出门时就换成了现金。这种看得见的回报，加上周围人都在参与的群体效应，让许多老人放下了戒备。

为了防止被骗，为了防止辛苦一辈子的积蓄化为乌有，我们必须否定掉那些花里胡哨的“金融养老”产品，回归到最朴素、最坚硬的选择的底层逻辑上来：我们是来住房养老的，而不是来投资的，这才是现实。

从舜辰事件可以看出，

购买带产权的养老公寓

是防止被骗的关键措施。拥有产权意味着法律对所有者权益的保障，即使在运营方出现问题的情况下，房产本身仍然属于购买者。

相比之下，舜辰老年公寓的居民只拥有“使用权”，这种模式在养老行业颇为常见。为规避监管，开发商以“服务费”替代“购房款”，但这实际上将风险完全转嫁给了消费者。

结合舜辰爆雷的惨痛教训，我们可以得出一个极其重要的结论：

最好的防止被骗的方案，就是购买带产权的养老公寓。

为什么这么说？

当你购买一套带产权的养老公寓（通常是红本不动产权证），你和开发商/运营商之间，不仅仅是服务合同关系，更是

物权关系

。

房子是你的，地是国家的，受到《民法典》的绝对保护。

即便运营这家养老院的公司明天倒闭了，老板跑路了，服务团队解散了，

房子依然是你的

。 你可以选择聘请新的物业公司，可以选择自己住，甚至可以选择卖掉变现。你的资产并没有消失，它实实在在矗立在那里。 而在会员制模式下，公司倒了，你的几十万会员费就真的变成了“坏账”。

购买产权房，相当于你把“住哪里”和“谁来服务”分开了。

房子（资产）：

归你所有，掌握主动权。

服务（消费）：

你按月或按年购买服务。 这才是最健康的商业模式。如果服务不好，业主委员会可以把运营商炒掉，换一家好的。如果运营商爆雷，由于房子在你名下，债权人无权查封你的房产。 这就像你买普通住宅一样，物业公司倒闭了，并不影响你拥有这套房子。但如果你是租房预付了20年房租，房东倒闭了，你就会面临被赶出去的风险。

几十万买一张会员卡，如果老人百年之后，这张卡不仅不能退，往往还很难转让，子女继承也面临重重条款限制。 但产权房不同。它是你的

家庭资产

。 你可以把它传承给子女，子女可以继续出租或出售。在通货膨胀的今天，持有一份不动产，远比持有一纸“承诺书”要抗跌得多。

在产权模式下，运营商不能靠“圈钱”跑路来获利，他们只能靠

实实在在的服务

来赚取服务费和运营费。 因为房子已经卖给老人了，运营商如果不提供优质的医疗、餐饮、护理服务，老人就不会买单，甚至会联合起来维权。这种模式下，运营商才会有动力去深耕服务，而不是玩资本游戏。

从舜辰案例中，我们可以总结出几个危险信号：

高回报承诺是首要警示

。舜辰集团提供的年利率高达8%-10%，远高于银行定期存款。正常经营的养老机构主要收入应来自租金和服务费，难以支撑如此高的融资成本。

预付费模式需警惕

。国家虽然允许养老机构预收一定费用，但要求采取第三方存管方式确保资金安全。舜辰集团显然没有遵守这一规定。

家族式管理的企业结构

。舜辰集团由徐燮锋和熊兰青夫妇掌控，管理人员多是亲信，缺乏专业的企业治理结构，这种模式往往伴随较高的财务风险。

过度扩张的迹象

。舜辰集团在已有项目未满员的情况下，仍投资5亿元在温岭建设新项目，这种盲目扩张往往是资金链断裂的前兆。

对于寻找养老居所的老人和子女，以下建议可能帮助避免陷阱：

首先，优先选择带产权的养老项目

。虽然价格可能较高，但产权提供的法律保障是其他形式无法比拟的。购买前务必确认房产证的性质和内容，必要时咨询专业律师。

其次，了解企业的经营模式

。合法的养老机构应以提供服务为主要收入来源，而非依靠不断吸收新资金来维持运营。可以要求机构提供财务报表或经营数据，正规企业通常会透明公开。

第三，警惕过高收益承诺

。养老公寓的本质是提供居住和服务，任何将重点放在投资回报而非服务质量的宣传都值得怀疑。记住一条原则：收益率超过5%的产品都需要打问号，超过8%的已经很危险，超过10%的就要准备损失全部本金。

第四，确认资金监管情况

。根据国家规定，养老机构预收的费用应实行第三方存管。在选择养老公寓时，可以要求机构出示与银行签订的资金存管协议。

最后，不要被表面现象迷惑

。舜辰老年公寓看起来环境优美、设施完善，还有政府领导参观的照片展示，这些都很容易让人产生信任感。但外表光鲜并不代表内部运营健康，需进行深入调查。

舜辰事件后，余姚市政府迅速介入，对相关公司进行预重整，并对三名主要犯罪嫌疑人立案侦查。这一反应表明政府对养老领域金融风险的重视。

从政策层面，需要加强对养老机构融资行为的监管，特别是对预付费模式的资金管理。2019年《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》已明确要求对养老机构采取包容审慎监管原则，但执行层面仍需加强。

对行业来说，舜辰事件无疑是一次重创。但这也为规范化经营的企业提供了机会。随着人口老龄化加速，养老需求持续增长，市场需要的是

真正以服务为核心、运营透明、财务健康的养老机构

。

结语

养老是每个人终将面对的问题，养老居所的选择关系到晚年生活的质量与尊严。从舜辰爆雷事件中，我们看到的不仅是一起简单的金融案件，更是对整个养老产业发展的警示。

“买养老公寓，带产权的才是真正的解决方案！”

这不仅是防范风险的手段，更是对养老本质的回归——养老公寓的核心是提供安全、舒适的居住环境和专业、贴心的服务，而非金融投资的工具。

希望每一位老人都能在阳光下安享晚年，而不是在黄昏中为失去的“棺材本”而懊悔。这需要消费者保持警惕，行业自律规范，以及监管的不断完善。只有这样，养老公寓才能真正成为“安享晚年快乐无忧”的地方。

延伸：

相信真正去市场上找过养老公寓的老人都会发现：

养老公寓中基本都是出租床位的，带产权的养老公寓其实是非常少的，即便如同上海这种国际大都市，居然没有一个项目是可以买产权的养老公寓，苏州这边也仅仅只有2个项目是有独立产权的养老公寓能出售的。

在市场都是租养老公寓，每个月5000-8000起步的情况下，很多养老公寓的运营方可能就是抓住老人想省钱的心理给出各种套餐，往往我们不容易分辨真正的真假，那么，如何才能避免上当呢？

我有一个非常不错的方案就是：专业人做专业事，您是去住房的，是去生活的，不是去投资的，就直接不参与就好了。

听起来跟放屁一样，但是现实就是这样，只要你不参与，啥可能都不会在你身上发生，如若你参与了，任何时候事情发生就不是概率2%，或者概率5%，而是100%了。

所以，希望这个文章让更多的老人更好的了解养老公寓中的常见的骗子手法，拒绝上当从我做起！